快易名商定期财报：快易名商:2019年年度报告（更正后）

上海快易名商企业发展股份有限公司2019年年度报告公告编号：2020-04012019年度报告快易名商NEEQ:831423上海快易名商企业发展股份有限公司（ShanghaiKYMSEnterpriseDevelopmentCo.,Ltd.）上海快易名商企业发展股份有限公司2019年年度报告公告编号：2020-0402公司年度大事记1、2018年12月，公司启动股票发行工作，公司向合格投资者北京大苑天地房地产经纪有限责任公司、上海惠番企业管理中心（有限合伙）和自然人施伟先生以债转股方式合计发行股份4,999,999股。

新增股份于2019年2月21日起在全国中小企业股份转让系统挂牌并公开转让。

2019年5月14日公司完成注册资本变更。

此次股票发行有利于改善公司财务结构，提升公司整体经营能力，增强公司的综合竞争能力。

2、2019年3月，公司新项目虹桥万通中心正式开业，截止报告期末，该项目出租率超过95%，坪效超过8元/天/平方米，租金提升率超过40%。

3、2019年5月，公司控股子公司北京快易天地企业管理有限公司与北京明润广居投资有限责任公司签署金宝街项目管理服务合作协议，以委托管理方式打造北京市东城区金宝街2号KYMS服务式办公中心。

4、2019年6月，公司与上海诺基亚贝尔软件有限公司签署《租赁协议》，承租位于上海市西藏北路525号项目，建筑面积12,727.23平方米，公司拟将其打造为KYMS静安信息科技产业园。

该项目预计将大幅提升公司的整体收入与利润规模。

5、2019年10月，公司首个高端公寓项目，位于上海徐家汇汇站街83号的KYMSLiving正式开业，项目地理位置十分优越，设计理念独特。

该项目的开业预示着公司围绕办公产品线打造的高端公寓产品线正式落地。

上海快易名商企业发展股份有限公司2019年年度报告公告编号：2020-0403目录第一节声明与提示........................................................5第二节公司概况..........................................................8第三节会计数据和财务指标摘要...........................................10第四节管理层讨论与分析.................................................13第五节重要事项.........................................................26第六节股本变动及股东情况...............................................39第七节融资及利润分配情况...............................................42第八节董事、监事、高级管理人员及员工情况...............................44第九节行业信息.........................................................46第十节公司治理及内部控制...............................................47第十一节财务报告.......................................................53上海快易名商企业发展股份有限公司2019年年度报告公告编号：2020-0404释义释义项目释义公司、本公司、股份公司、快易名商指上海快易名商企业发展股份有限公司快沁企管指上海快沁企业管理有限公司快长创客指上海快长创客空间管理有限公司快铭企管指上海快铭企业管理有限公司快颉企管指上海快颉企业管理有限公司快卓公寓指上海快卓公寓管理有限公司达润工匠指上海达润工匠企业管理有限公司（原名称：上海达润工匠投资管理有限公司）玮沃投资指上海玮沃投资管理有限公司谦高企管指上海谦高企业管理合伙企业（有限合伙）（原名称：上海谦高投资管理合伙企业（有限合伙））大苑地产指北京大苑天地房地产经纪有限责任公司惠番企管指上海惠番企业管理中心（有限合伙）翌峰投资指翌峰（上海）投资管理有限公司札远企管指上海札远企业管理合伙企业（有限合伙）股东大会指上海快易名商企业发展股份有限公司股东大会董事会指上海快易名商企业发展股份有限公司董事会监事会指上海快易名商企业发展股份有限公司监事会三会指股东大会、董事会、监事会的统称公司法指中华人民共和国公司法公司章程指上海快易名商企业发展股份有限公司公司章程主办券商、安信证券指安信证券股份有限公司股转公司、全国股份转让系统指全国中小企业股份转让系统有限责任公司证监会指中国证券监督管理委员会报告期指2019年1月1日至2019年12月31日元、万元指人民币元、人民币万元上海快易名商企业发展股份有限公司2019年年度报告公告编号：2020-0405第一节声明与提示【声明】公司控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

公司负责人施艳、主管会计工作负责人王辅晗及会计机构负责人（会计主管人员）徐竑保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）对公司出具了标准无保留意见的审计报告。

本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。

事项是或否是否存在董事、监事、高级管理人员对年度报告内容异议事项或无法保证其真实、准确、完整□是√否是否存在未出席董事会审议年度报告的董事□是√否是否存在豁免披露事项□是√否【重要风险提示表】重要风险事项名称重要风险事项简要描述1.控制权风险公司三大股东施艳、王辅晗、王建峰分别直接持有公司14.69%、18.00%、18.00%的股份，为公司的一致行动人及共同实际控制人。

施艳为公司另一股东沈洋（持有公司6.00%的股份，且为无民事行为能力人）的母亲，王辅晗持有公司另一股东谦高企管（谦高企管持有公司6.67%的股份）77.00%的份额。

因此，实际控制人施艳、王辅晗和王建峰直接或间接控制公司63.36%的股份，依然处于控股地位。

实际控制人和控股股东可以利用其控股优势，通过行使表决权对本公司的董事、股东选任监事人选、经营方针、投资决策和股利分配等重大事项施加控制或重大影响，从而有可能影响甚至损害公司及公众股东的利益。

2.公司承租运营的项目土地实际用途与规划用途不一致风险公司承租运营的8个项目中，其中汇站街83号以及西藏北路525号项目2个项目存在土地使用权实际使用情况与规上海快易名商企业发展股份有限公司2019年年度报告公告编号：2020-0406划用途存在不一致情形，公司与相关主管部门进行积极沟通，汇站街83号项目为工业用地的老旧工厂改造为高端公寓，西藏北路525号项目为工业用地改造为以信息科技为主题的文化创意产业园区。

3.公司规模较小、抗风险能力相对较差的风险截至2019年12月31日，公司总资产为20,180.08万元，净资产为8,088.73万元，与同行业上市公司相比，公司资产金额较小。

公司目前正式运营的项目有八个，单个项目的经营期限均不超过15年，如果公司无法通过新项目承租等方式获得新项目的经营权，则公司抵御市场风险的能力将减弱，面临持续盈利和成长性风险。

4.共同控制可能带来的不确定风险目前公司股权结构为前三大自然人股东施艳、王建峰、王辅晗公司分别直接持有公司14.69%、18.00%、18.00%的股份，股东持股相对较为平均，股东施艳、王建峰以及王辅晗已经签订《一致行动协议书》，约定三方在公司召开股东大会审议有关公司经营发展的重大事项前须充分沟通协商，就三方行使何种表决权达成一致意见，并按照该一致意见在股东大会上对该等事项行使表决权。

虽然《一致行动协议书》约定了三方在重大决策之前须达成一致意见，在向股东大会行使提案权和在相关股东大会上行使表决权时保持充分一致，但如果其中一方不遵守《一致行动协议书》的约定，在股东大会表决时没有采取一致行动，而是出现了不同的表决意见，将影响公司共同控制权的稳定性。

如果协议三方进行充分沟通协商后，对有关公司经营发展的重大事项行使何种表决权无法达成一致意见，可能会由于三方共同拥有超过公司50.00%的表决权而导致股东大会审议的事项无法正常通过表决程序，从而影响公司的决策效率。

5.公司所处产业生命周期的风险公司所处行业为服务式办公室租赁行业，服务式办公室租赁行业起源于欧美国家，目前在国内处于高速发展过程中的起步阶段。

该行业在国内所处产业生命周期属于起步期向成长期上海快易名商企业发展股份有限公司2019年年度报告公告编号：2020-0407过渡的阶段，该阶段企业的经营风险维持在较高水平，广告费用和业务宣传费用较高，该时期的主要战略途径是市场营销和业务创新，对于快易名商来说，寻找优质稳定的客户源，以及开拓差异化的增值服务市场，是企业发展战略的首要任务。

随着服务式办公室行业被越来越多的企业所认识，该行业的竞争正在不断的加大，特别是国外优质的服务式办公室提供者进入我国市场，以其多年经验，成熟的运营模式和良好的品牌效应占据了很大的市场份额，使得国内企业的发展壮大面临更大的挑战。

6.股权质押风险2019年9月，公司股东施艳、王建峰、王辅晗、上海当现商务信息咨询有限公司质押8,099,000股，占公司总股本53.99%。

在本次质押的股份中，6,075,000股为有限售条件股份，2,024,000股为无限售条件股份。

质押股份用于为公司融资提供担保，质押权人为上海市再担保有限公司，质押权人与质押股东不存在关联关系。

质押股份已在中国结算办理质押登记。

如果全部在质股份被行权可能导致公司控股股东或实际控制人发生变化。

本期重大风险是否发生重大变化：否上海快易名商企业发展股份有限公司2019年年度报告公告编号：2020-0408第二节公司概况一、基本信息公司中文全称上海快易名商企业发展股份有限公司英文名称及缩写ShanghaiKYMSEnterpriseDevelopmentCo.,Ltd./KYMS证券简称快易名商证券代码831423法定代表人施艳办公地址上海市徐汇区零陵路599号4楼二、联系方式董事会秘书或信息披露事务负责人段晓茹职务是电话021-64691186传真021-64691186电子邮箱duanxiaoru@kyms.cn公司网址联系地址及邮政编码联系地址：上海市徐汇区零陵路599号411邮政编码：200030公司指定信息披露平台的网址公司年度报告备置地上海市徐汇区零陵路599号411三、企业信息股票公开转让场所全国中小企业股份转让系统成立时间2005年2月25日挂牌时间2014年12月8日分层情况基础层行业（挂牌公司管理型行业分类）L租赁和商务服务业-L72商务服务业-L729其他商务服务业L7294办公服务主要产品与服务项目服务式办公室租赁及配套增值服务普通股股票转让方式集合竞价转让普通股总股本（股）14,999,999优先股总股本（股）0做市商数量0控股股东施艳、王辅晗、王建峰实际控制人及其一致行动人施艳、王辅晗、王建峰上海快易名商企业发展股份有限公司2019年年度报告公告编号：2020-0409四、注册情况项目内容报告期内是否变更统一社会信用代码913100007721258903否注册地址上海市嘉定工业区叶城路925号B区4幢J4338室是注册资本14,999,999.00元是五、中介机构主办券商安信证券主办券商办公地址深圳市福田区金田路4018号安联大厦35层、28层A02单元报告期内主办券商是否发生变化否会计师事务所天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）签字注册会计师姓名曾莉、刘华凯会计师事务所办公地址上海市浦东新区世纪大道88号金茂大厦13层六、自愿披露□适用√不适用七、报告期后更新情况□适用√不适用上海快易名商企业发展股份有限公司2019年年度报告公告编号：2020-04010第三节会计数据和财务指标摘要一、盈利能力单位：元本期上年同期增减比例%营业收入68,391,339.3354,942,826.7724.48%毛利率%14.37%20.58%-归属于挂牌公司股东的净利润1,325,545.75743,711.1078.23%归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润341,350.40711,221.50-52.01%加权平均净资产收益率%（依据归属于挂牌公司股东的净利润计算）3.32%10.54%-加权平均净资产收益率%（归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润计算）0.85%10.08%-基本每股收益0.0……