安信证券-济南土拍零距离(6/22):首拍凉意依旧,国企成拿地主力-220513

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日期:2022-05-13 22:05:52 研报出处:安信证券
研报栏目:债券研究 池光胜,高文君  (PDF) 8 页 639 KB 分享者:luo****01
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研究报告内容
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  ■规则放松缓解房企资金压力,但地块限制条件仍较多。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】拿地前,济南将最低保证金比例由去年的30%下调至20%。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)地块限制条件仍较多,地块普遍组团出让,部分地块组团数量较多、起拍金额较高,如历下区盛福组团地块打包7宗地,总起拍价达38亿,抬高参拍门槛。部分地块配建要求仍较高,高新贤文组团地块、历城大辛庄组团地块配建比例达25.8%、10%。拿地中,地块限价和达到限价后竞拍规则保持不变。拿地后,部分地块将土地金缴纳期限由此前的3个月延长至6个月。此外,此前流拍的历城区大辛组团地块本轮重新推出,取消了商业地块捆绑,并将总起拍价下调2.5%至19.6亿。

  ■平均溢价率较去年第三轮略有改善,但仍有近7成地块底价成交,广义流拍率较去年大幅上升,济南本轮土拍凉意依旧。首轮土拍合计推地35宗,推地数量较去年每轮65宗以上的水平明显减少,主要源于今年济南将集中供地次数增至4次;成交21宗、流拍14宗、无地块撤销,广义流拍率为40%,较去年三轮的5.4%、27.5%、17.3%大幅上升;成交金额90.1亿,平均溢价率1.7%,较去年第三轮的0.3%有所改善,但仍低于去年首轮的6.4%,仍处较低水平,近7成地块底价成交。横向对比,已完成首轮土拍的18城中,济南土拍凉意明显,广义流拍率明显高于18城平均水平14.2%,平均溢价率明显低于18城平均水平4.3%。从区位来看,济南本轮土拍地块质量一般,过半地块来自区位相对较偏的历城区。仅高新贤文组团地块3宗地以9.4%的较高溢价率成交,其余中心城区地块均为底价成交,历城区济钢片区11宗地、槐荫区济齐路3宗地均流拍,主要源于本轮土拍地块区位一般、限制条件较多,且济南楼市低迷,板块热度普遍不高。

  ■国企成拿地主力,民企拿地参与度持续下降。国企拿地金额共48亿,拿地金额占比由第二轮24.6%、第三轮32.0%,持续增至本轮的53.3%,高于去年首轮的48.7%,主流国企保利置业以10亿的总价、9.4%的溢价率拍得高新贤文组团3宗地,中建房地产也有参与。民企参与度持续下降,仅拿地6.9亿,金额占比由去年三轮的38%、37.9%、22.2%持续降至本轮的仅7.7%,本地小型房企君道地产底价拍得2宗地块,未见主流民企参与。民企拿地意愿持续减弱下,城投拿地金额占比保持高位,拿地金额为35.2亿,占比为39.1%,较去年二三轮有所下降,但仍明显高于去年首轮的16.4%,处于较高水平,天桥财投、历城控股等均有拿地。

  ■风险提示:信息搜集不全面、房地产调控超预期等。

  

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