银河证券-房地产行业7月行业动态报告:销售艰难复苏,热点城市土地市场热度回升-220805

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日期:2022-08-05 14:45:34 研报出处:银河证券
行业名称:房地产行业
研报栏目:行业分析 王秋蘅  (PDF) 25 页 1,724 KB 分享者:fac****hb 推荐评级:推荐
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研究报告内容
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  7月销售回暖脚步放慢。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】2022年7月,30城新房销售面积同比增速为-33.73%,环比增速为-30.05%,成交套数同比增速为-34.36%,环比增速为-28.22%。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)单月销售面积环比增速由正转负,但同比降幅较2022年3-5月份仍有较大缩窄,约为14pcts。分一二三线城市来看,一、二、三线成交面积同比增速分别为-5.73%/-37.45%/-45.40%,环比增速分别为-17.52%/-36.40%/-22.80%。继连续三个月的环比增长后,本月环比转负一方面是由于6月份集中推盘冲击业绩导致基数较高,另一方面7月出现的断贷事件冲击购房者热情,市场进入短暂的观望期,但相较于6月份之前,7月份销售市场仍在艰难复苏。

  二轮土拍供应体量仍在较低水平,热度分化明显,民企拿地持续收缩。截至8月3日,22个重点城市除长春、郑州、沈阳外,有19城公布了二轮集中供地地块情况。19城共推出建设用地2033.33万方,同比下降54.29%,环比下降1.43%,供应量基本与本年度一轮土拍持平,土地市场供应规模仍处于低位。二轮土拍平均流拍率仅5.22%,较一轮土拍的19.80%下降14.58pcts,各城市热度分化明显,北京、苏州、宁波热度较高,广州不同地块差异明显。北京的成交均价由一轮土拍时的29844元/平方米上升为34603元/平方米,环比增长15.95%,成交均价也超过去年第二轮土拍,同比增长7.58%。杭州45宗供应地块仍全部成交,其中12宗地触限进入一次报价阶段,热度较其它已完成二轮集中土拍的城市仍处于较高水平。已完成二批次竞拍的14城中,民企拿地金额占比进一步缩小,仅有20%左右。

  政治局将稳定市场放在首位,静待相关维稳政策的落地。稳定房地产市场可以从两方面来理解,一方面是稳定地产来形成对经济的向上拉动,另一方面是化解行业目前面临的风险。疲弱的销售会加剧资金压力较大的房企出现流动性危机的速度,由此带来连锁的市场风险。会议将“稳地产”放在“房住不炒”之前,意味着当前经济稳定是第一位,后续对市场的托底动作将加大,若想实现稳定化解风险,则需要各方的支持和配合,中央、地方政府、金融机构的合力才是化解问题的关键,终极结果是行业的格局改善和市场的平稳运行。

  投资建议:目前行业的关注点在于销售能否复苏以及房企盈利能否修复,目前最关键的是恢复市场信心,本轮销售的修复较之前更加艰难和曲折,我们认为政策更大程度的实质性宽松已经在途,房贷利率仍有下降空间,需求侧政策演绎范围加大,化解风险的资金支持和各方合力正在孕育,下半年行业局面大概率将迎来改善。我们建议关注优质住宅开发行业龙头股:万科A(000002)、保利发展(600048)、金地集团(600383)、招商蛇口(001979)、滨江集团(002244)、龙湖集团(0960.HK)。建议关注优质物业管理公司:招商积余(001914)、旭辉永升服务(1995.HK)。

  风险提示:销售修复不及预期、政策支持力度不及预期的风险。

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